phoenix 2007-1-18 11:07
1月17日：增值税对房地产的影响
[color=Blue]基金经理：陈实；报告日期：2007年1月17日；第1279期；起始日：2000年1月19日；起始资金：100万元；2001年空仓观望，2002年3月15日重新启动；股票市值：413.00万元；资金余额：129.19万元；总值：542.19万元；总收益率：442.19%。
持仓品种：（1）歌华有线6.5万股，买价11.60元；（2）中国重汽3万股，买价9.63元；（3）赣粤高速5万股，买价6.69元；（4）泛海建设3万股，买价13.39元；（5）S深发展3万股，买价13.23元。
对房地产开发企业征收土地增值税，对房地产行业无疑是一个巨大利空。土地增值税高达30%—60%，充分反映了政府从严调控房地产的决心，此举对房地产过热必将起着有效降温效果。
征收土地增值税提高了房地产开发商的成本，故对企业的业绩将产生很大的影响。这是今日房地产板块整体大跌的根本原因。
但是，通过仔细分析可知，征收土地增值税对投资性房产没影响，对普通住宅影响不大，对已经较充分计提了增值税的公司也影响不大。比如万科，2004年起就已开始为土地增值税的清算提留准备金，2004年至2006年，万科提留的准备金为4000万、9000万和3个亿，可见此项政策对万科其实并无实质性影响。
所以，开征土地增值税，对整个行业是大利空是毋庸置疑的，但对于已经提留增值税的企业影响不大，对于未来几年开发量将保持持续增长的企业影响很小。预计整个房地产行业又面临重新洗牌，一些抗风险能力较差的企业将可能淘汰出局。
可以继续看好优质房地产企业的十分重要的原因仍然是人民币升值，这是一个谁也无法阻挡的大趋势。虽然有加大税收的利空，但人民币升值使市场对房产的需求依然会非常旺盛，优质企业开发的楼盘仍不愁销路，业绩也将继续保持大幅增长，故中长期优质房地产股仍可继续看好。
然而，股价的市场表现有时也会和基本面脱节。尤其是在整个房地产板块都有很大的涨幅的情况下，任何风吹草动都可能引发获利盘的大量抛售，从而使房地产板块顺势展开一波中级调整。
故我们认为，房地产板块仍可能继续调整，个股的调整力度取决于企业征税的实际情况，优质股在短期内也难免遭到获利盘的打压。因此，本基金今日以12.31元和16.39元将中华企业和金融街卖出，泛海建设仍未动。
我们预计近期市场将出现涨跌互现的震荡局面，房地产股筹码的松动将可能引发涨幅已大的股票转入调整，而前期一直未大涨又有基本面支持的股票将走强，如3G板块，亨通光电等绩优小盘股将可望有良好表现。农产品涨价的影响在股市也未得到充分反映，像敦煌种业、冠农股份等农业股将还有一波升势。[/color]